التسجيل
facebook
للائحة التنفيذية لقانون البناء
الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008
الفصل الاول
في شأن تنظيم إتحاد الشاغلين
مادة (204):
يحدد رئيس الجهة الإدارية مقر الإدارة المختصة بشئون إتحاد الشاغلين وبيان العاملين بها ومسئوليات وواجبات كل منهم ويعلن هذا القرار في لوحة الإعلانات بمقر الجهة الإدارية .
تتولي الإدارة المختصة بشئون إتحاد الشاغلين حصر العقارات والمجمعات السكنية بنطاق الجهة الإدارية والتي تستوجب تكوين اتحاد شاغلين طبقاً للمادة (72) من القانون وكذا حصر اتحادات الملاك القائمة لتوفيق أوضاعها .
وعلي الإدارة المختصة خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة ونظام إتحاد الشاغلين إخطار شاغلي العقارات التي تسري عليها أحكام الفصل الأول من الباب الرابع من القانون والتي لم يتم إنشاء الإتحاد بها للقيام بإنشاء إتحادات للشاغلين أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة ، وذلك بكتاب موصي عليه بعلم الوصول ، مع لصق نسخه من الإخطار في مكان ظاهر من العقار.
ويباشر رئيس الإتحاد إجراءات قيد الإتحاد لدي الإدارة المختصة وذلك خلال مدة خمس وأربعون يوماً من تاريخ إنتهاء المدة المشار إليها في الفقرة السابقة ويكتسب الإتحاد الشخصية الإعتبارية اعتباراً من تاريخ قيده .
مادة (205):
علي شاغلي تلك العقارات إنشاء إتحادات للشاغلين وفقاً لنظام إتحاد الشاغلين الصادر بالقرار الوزاري.
كما يجوز إنشاء إتحاد يضم أكثر من عقار أو مجموعة عقارات متجاورة علي ألا يقل إجمالي عدد وحدات هذه العقارات عن خمس وحدات.
مادة (206):
في حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذه التجمعات وبالتنسيق مع المنمي العقاري بتأسيس شركة أو أكثر للإدارة والصيانة يعهد إليها بمهام إتحاد الشاغلين وفقاً لأحكام القانون إضافة إلي صيانة المرافق العامة والخدمات داخل هذا التجمع ، وتشكل الجمعية العمومية للشركة من ممثلي جميع العقارات بالتجمع السكني.
ويشكل أول مجلس إدارة للشركة من سبعة أعضاء يتم إختيار أربعة منهم من بين أعضاء الجمعية العمومية بالإنتخاب ، ويمثل المنمي العقاري للتجمع السكني ثلاثة أعضاء ، وتتولي الجمعية العمومية تحديد مدة المجلس.
وفي التجمعات السكنية القائمة التي سبق وضع نظام للإدارة والصيانة بها عليها توفيق أوضاعها وفقاً لأحكام القانون وهذه اللائحة.
مادة (207):- يجوز تشكيل إتحاد تنسيقي بين عدة إتحادات قائمة لعقارات أو مجمعات سكنية للتنسيــــق في المسائل المشتركة بين تلك العقارات ( حدائق – أماكن إنتظار سيارات – أسـوار – مظلات .... الخ) .
- ويتكون الإتحاد التنسيقي من ممثل لكل إتحاد قائم يتم إختياره من مجلس إدارة هذا الإتحاد ، ويتم إنتخاب رئيس الإتحاد التنسيقي وأمينا للصندوق من بينهم .
- ويتولي رئيس الإتحاد التنسيقي مع ممثلي الاتحادات القائمة تحديد الالتزامات المالية الواجب سدادها عن كل وحدة من وحدات العقارات.
- ويقوم ممثلو إتحادات العقارات في الإتحاد التنسيقي بعرض الالتزامات المطلوب سدادها عن كل وحدة علي الجمعية العمومية لكل إتحاد قائم للتصديق عليها.
- ويتولي أمين صندوق الاتحاد التنسيقي الصرف علي الأعمال المطلوبة وتقديم حساب ختامي للعرض علي الجمعيات العمومية لاتحادات الشاغلين.
مادة (208):ينشأ بالإدارة المختصة سجل خاص تقيد به المباني الخاضعة لأحكام نظام إتحاد الشاغلين وتفرد لكل مبني صحيفة أو أكثر يثبت بها كافة بيانات المبني والبيانات المتعلقة بالإتحاد وعلي الأخص :-
- عنوان العقار .- رقم الترخيص وتاريخه إن وجد .- وصف العقار .- حالة العقار إن أمكن .- اسم مالك أو ملاك العقار .- عدد الوحدات .- أسماء الشاغلين وسند الإشغال لكل وحدة إن وجد .- تاريخ انعقاد الجمعية العمومية التأسيسية .- أسماء أعضاء مجلس إدارة الاتحاد وصفتهم في مجلس الإدارة - قرارات الجمعية العمومية مع إرفاق صورة معتمدة من تلك المحاضر- بيان بالشكاوي والتظلمات من قرارات الجمعية العمومية أو أي شأن من شئون الإتحاد مع بيان تاريخ ورودها وطريقة تسليمها .وتقوم الإدارة المختصة بتحديث البيانات الخاصة بالعقار وأعضاء الإتحاد وعليها متابعة قيام الإتحاد بالتزاماته المنصوص عليها في القانون والتنبيه علي رئيس الإتحاد أو من ينوب عنه بضرورة الالتزام بالإجراءات والأعمال المطلوب الوفاء بها والتي يثبت عدم تنفيذها .كما تتولي فحص الشكاوي والتظلمات وإبداء الرأي بشأنها وإبلاغه لرئيس الإتحاد بعد إعتماده من رئيس الجهة الإدارية ليتولي عرضه علي الجمعية العمومية للإتحاد في أول إجتماع لها .
مادة (209):تنعقد الجمعية العمومية التأسيسية للإتحاد بدعوة من المالك وفي حالة عدم قيامه بالدعوة خلال 15 يوماً من إنتهاء مدة الثلاثة أشهر المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة الأولي يقوم أي من الشاغلين بالدعوة وتنتخب الجمعية العمومية من بين أعضائها مجلس إدارة يتولي شئونها وذلك بالاقتراع السري المباشر وتحدد الجمعية العمومية مدة مجلس الادارة على الا تقل عن ثلاث سنوات وذلك علي النحو التالي :-
- اذا كان عدد أعضاء الجمعية أقل من سبعة أعضاء يشكل مجلس الإدارة من رئيس للإتحاد وأمين للصندوق وعضو .
- اذا كان عدد أعضاء الجمعية يجاوز سبعة أعضاء يشكل مجلس الإدارة من رئيس الإتحاد ونائب للرئيس وأمين الصندوق وعضو.مادة (210):يكون مالك العقار رئيساً للإتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم إختيار رئيس الاتحاد من بينهم ، فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الإتحاد كتابة تنتخب الجمعية العمومية رئيساً للإتحاد ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيساً للإتحـاد وكذا أعضاء مجلـس إدارة الإتحاد ما يلي:- - أن يكون عضواً بالجمعية العمومية للإتحاد. - أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعي.
- ألا يكون قد حكم علية بعقوبة جناية أو في جنحة مخلة بالشرف والأمانة ما لم يكن قد رد إليه إعتبارهمادة (211):تسقط العضوية عن عضو مجلس الإدارة بزوال أحد شروط اكتساب عضوية المجلس أو بقرار من الجمعية العمومية للاتحاد.
مادة (212):- تنعقد الجمعية العمومية للإتحاد مرة على الأقل كل سنة أو بناء علي طلب مجلس إدارة الاتحاد أو بدعوة موقعة من ربع الأعضاء علي الأقل أو بناء على طلب من الإدارة المختصة إذا رأت ضرورة لذلك.- وتوجه الدعوة لحضور الجمعية العمومية للإتحاد إلي جميع أعضائها قبل الموعد المحدد للاجتماع بخمسة عشر يوماً علي الأقل ، موضحاً بها جدول الأعمال والأوراق التى تعينهم على دراسة المسائل الواردة فيه وتاريخ وموعد ومكان الاجتماع .
- وتسلم الدعوة لأعضاء الإتحاد المقيمين بالعقار أو من يمثلونهم قانوناً مع توقيعهم بما يفيد الإستلام ، وفي حالة تعذر التسليم للعضو الذي لايقيم بالعقار يكتفي بإعلانه بمحل إقامته أو بموطنة المختار.- كما يعلن عن الدعوة في لوحة إعلانات بمدخل العقار أو في مكان ظاهر متفق عليه .ولمجلس الإدارة الإستعانة بمن يراه لاتمام المهام الموكولة له بعد موافقة الجمعية العمومية نظير مقابل مادي .مادة (213):على عضو الاتحاد حضور اجتماعات الجمعية العمومية بشخصه وفى حالة اعتذاره عن عدم الحضور عليه إبلاغ رئيس الاتحاد كتابه قبل موعد الاجتماع.
وفى جميع الأحوال يجوز لاى عضو ولو كان ممثلاً لشخص اعتباري أو لمالك فى العقار أو شاغلين متعددين لوحده واحدة أن ينيب عنه فى حضور اجتماعات الجمعية من يراه من أعضاء الاتحادمادة (214):علي عضو الجمعية العمومية الذي لا يقيم في العقار أن يخطر رئيس الإتحاد بمحل إقامته أو بموطنه المختار وبالتغيير الذي يطرأ عليه . والا صح إعلانه في قلم كتاب المحكمة المختصة التي يقع في دائرتها العقار .
مادة (215):- لا يكون اجتماع الجمعية العمومية صحيحاً إلا بحضور الأغلبية المطلقة لأعضائها فإن لم يكتمل العدد أجل الإجتماع إلي جلسة أخري تعقد خلال مدة أقلها ساعة وأقصاها خمسة عشر يوماً من تاريخ الإجتماع الأول ويكون الإنعقاد في هذه الحالة صحيحاً بحضور أي عدد من الأعضاء .
- ويجب فى بداية كل جلسة أن تحرر ورقة حضور يثبت بها أسماء جميع الحاضرين وصفتهم سواء كان عضواً أو من ينوب عنه .
- تنظر الجمعية العمومية في الموضوعات المدرجة بجدول الأعمال، كما يجوز لها النظر في المستجد من الموضوعات بموافقة أغلبية الحاضرين من أعضاء الجمعية العمومية .
- تصدر قرارات الجمعية في المسائل المطروحة بما فيها تحديد الاشتراكات والالتزامات الأخري بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية الحاضرين فإذا تساوت الأصوات رجح الرأي الذي من جانبه الرئيس ولا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود في.
- وتكون قرارات الجمعية العمومية لإتحاد الشاغلين ملزمة لكافة أعضاء الإتحاد. - تدون محاضر الجلسات وقراراتها بدفتر محاضر الجلسات مبيناً به مكان وزمان الاجتماع وأسماء الحاضرين والمعتذرين والغائبين بدون عذر وأسماء من لهم حق التصويت من الحاضرين والقرارات الصادرة والأصوات التي حازها كل قرار.مادة (216): مع عدم الاخلال بحقوق المالك على العقار تختص الجمعية العمومية للاتحاد باتخاذ جميع القرارات التى تحقق أهداف الإتحاد ولها علي الأخص ما يلـي :-
- انتخاب وعزل رئيس الإتحاد المنتخب وأعضاء مجلس إدارة الإتحاد أو أحد هم علي أن يتم انتخاب البديل في ذات الجلسة .
- إقرار الموازنة التقديرية للإتحاد .
- تحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين.
- التصديق علي الحساب الختامي للإتحاد .
- الموافقة علي الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقار للمحافظة علي سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته والحفاظ علي طابعه المعماري وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار . - اتخاذ القرارات والإجراءات اللازمة للمحافظة علي نظافة الأجزاء المشتركة للعقار ( المدخل – السلالم.... الخ )- النظر في الشكاوى والتظلمات التي تقدم من ذوي الشأن .
- العمل علي فض المنازعات التي تنشأ بين الأعضاء بسبب يتعلق باستخدام العقار .وفي حالة ما إذا كان كافة أعضاء الجمعية العمومية ملاك الوحدات يضاف لما تقدم الإختصاصات التالية للجمعية العمومية :-
- تعيين حراسة للعقار وغيرهم من العاملين به وعزلهم وتحديد أجورهم .
- تنظيم استخدام الأجزاء المشتركة في العقار .
مادة (217):تتولي الجمعية العمومية للإتحاد انتخاب وعزل رئيس الاتحاد المنتخب وأعضاء مجلس الإدارة بالاقتراع السري من بين أعضاء الإتحاد .
وفي حالة العزل يشترط لصحة القرار الصادر من الجمعية أن يكون بأغلبية الحضور .
إعداد الموازنة التقديرية لإتحاد الشاغلين
مادة (218):تتكون موارد الإتحاد مـن :- 1. الاشتراكات والالتزامات المالية التي يؤديها الأعضاء التي تقررها الجمعية العمومية على جميع الشاغلين.2. عائد استثمار موارد الإتحـاد المنصوص عليها في القانون.3. التبرعات التي يتلقاها الاتحاد من الأعضاء أو من غيرهم.4. القروض التي تتاح للاتحاد وفقاً المادة 97 من القانونمادة (219):
يقوم الاتحاد باعداد الموازنة التقديرية بناء على حجم الاحتياجات المالية المطلوبة قبل بداية السنة المالية للاتحاد .و يتم إعداد التكاليف التقديرية لبنود الإستخدامات والتي تنقسم إلي مصروفات ثابتة ومصروفات متغيرة علي النحو التالي :-
المصروفات الثابتـة: -
المصروفات الإدارية والشهرية أو الدورية للخدمات والمرافق المشتركة للعقار مثل :-
( المصروفات الإدارية - أجرة الحراسة - إستهلاك الكهرباء – إستهلاك المياة – الصيانة الدورية لخزانات المياه – الصيانة الدورية لمواتير المياة والمصاعد – النظافة العمومية – الحدائق والتشجير – أجرة الجنايني –أدوات الأمان وطفايات الحريق – ... الخ ) .
المصروفات المتغيرة :-
المصروفات المقدرة لمواجهة المستجدات أو الظروف الطارئة للعقار والمرافق المشتركة للعقار مثل:-
( أعمال التدعيم والترميم التي تؤثر علي سلامة العقار - إصلاح الأجزاء المشتركة من مواسير الصرف الصحي و المياة – أعمال الكهرباء والتركيبات في الأجزاء المشتركة – إصلاح خزانات المياة– أعمال البياض والدهانات – أعطال المصاعد – التحسين لأجزاء العقار المشتركة – ...الخ ).
ويتم تقدير قيمة المصروفات الثابتة وتوزيعها علي الوحدات لتحديد قيمة الإشتراك الشهري يضاف إليه مبلغ احتياطي تحدده الجمعية العمومية طبقا لحالة العقار تحت حساب المصروفات المتغيرة ولا يتم إستخدامه لغير هذا الغرض ، وعند حدوث أي من الظروف الطارئة التي يحتاج فيها العقار إلي مصروفات متغيرة يتم تقديرها بمساعدة الفنيين المختصين وصرفها بموافقة رئيس الاتحاد من المبلغ الإحتياطي وإن لم يكف يتم توزيع القيمة الباقية المطلوبة علي عدد الأعضاء الشاغلين بالإتحاد لسداد الفرق المطلوب فعليا وذلك طبقاً ( للجدول المرفق رقم 3)
مادة (220):
يتم تحصيل الالتزامات المالية من الشاغلين بموجب ايصال تحصيل يسلمه أمين الصندوق للشاغل وتسجل أسماء المسددين فى الجدول المرفق رقم 1 كما يقوم أمين الصندوق بتحصيل مصادر التمويل الاخرى الناتجة عن الاستثمار الخاص بموارد الاتحاد والتبرعات من الغير طبقا للجدول المرفق رقم 2
يمسك مجلس إدارة الإتحاد دفتر لحسن سير العمل مقسما بحيث يشمل :-سجل العضوية
محاضر جلسات الجمعية العموميةبيان المصروفات اليوميـــــة (الجدول المرفق رقم 4)بيان الإيرادات اليومية (الجدول المرفق رقم 5)
بيان متابعة المصروفات والإيرادات .بيان إشتراكات الشاغلين .بيان مصادر التمويل
كما يخصص ملف مقسماً لحفظ الأتــي :-جميع الأوراق الخاصة بالأعضاء المكاتبات
متابعة البنك ( الكشوف والمكاتبات.(
صورة إيصالات التحصيل ( سداد الإشتراكات ( .و ترقم صفحات الدفتر وكذلك أوراق الملف ويخضع الدفتر والملف لرقابة الجمعية العمومية للإتحاد والإدارة المختصة .مادة (221):يتولي أمين الصندوق إعداد الحسابات الختامية والمركز المالي ( الميزانية ) من واقع الإيرادات والمصروفات المجمعة حتي تاريخ عمل الميزانية طبقا للجدول المرفق (جدول رقم 6 )
وتعرض خلال مدة لا تزيد علي شهرين من تاريخ إنتهاء السنة المالية .
مادة (222):للإتحاد فتح حساب في أحد البنوك وتبلغ توقيعات من لهم سلطة توقيع الشيكات ( رئيس الإتحاد وأمين الصندوق )
مادة (223):يجب علي أمين الصندوق عرض الموقف المالي علي مجلس إدارة الإتحاد في إجتماعات ربع سنوية علي الاكثر وذلك لتحقيق الرقابة علي النواحي المالية.
الفصل الثاني
في شأن صيانة وترميم العقارات المبني وهدم منشآت الآيلة للسقوطمادة (224):يعتبر من أعمال الصيانة الدورية في تطبيق أحكام هذا الباب ما يلـي :
- إصلاح وترميم وصيانة خزانات المياة وطلمبات المياه.
- إصلاح وترميم التلفيات في أرضيات دورات المياه والحمامات والمطابخ والأسطح التي تؤدي إلي تسرب المياه للعناصر الإنشائية للمبني - إصلاح واستبدال التالف من أعمال التركيبات الكهربائية الرئيسية التي يكون من شأنها أن تؤدي إلي حوادث أو حريق أو تعريض الأرواح أو الأموال للخطر أو عدم كفاءة التشغيل.- الصيانة الدورية الخاصة بالمصاعد وإزالة أي عطل أو خلل بها ، وكذا القيام بأعمال التنظيف والتزليق ( التشحيم والتزييت ) بصفة دورية .- التشطيبات الخاصة بمدخل العقار وإصلاح درج السلالم وكسوة الأرضيات .- إستبدال الزجاج المكسور للسلم والمناور والمداخل .
كما يعتبر من أعمال الصيانة الطارئة في تطبيق أحكام هذا الباب ما يلـي :
- إصلاح أعمال الكهرباء التي تؤدي إلي انقطاع التيار أو حدوث خطورة .
- صيانة وإصلاح أعطال المصاعد وطلمبات المياه .
- إصلاح الأعمال الصحية التي قد تؤثر علي سلامة المبني مثل تسرب مياه الخزانات ودورات المياة والمواسير .
مادة (225):يعتبر من أعمال التدعيم والترميم للعناصر الإنشائية إصلاح العيوب التي تظهر في العناصر الإنشائية للمبني وعمل العلاج والتعديلات اللازمة للعناصر الإنشائية الحاملة للمبني ( أساسات – أعمدة – كمرات – بلاطات – كوابيل – السلالم - الحوائط والسلالم في مباني الحوائط الحاملة.... الخ ) وذلك بغرض تحمل تلك العناصر للأحمال الواقعة عليها أو تحمل أحمال إضافية .
و يعتبر من أعمال الترميم لباقي عناصر المبني إصلاح العيوب التي تظهر في باقي عناصر المبني وعمل العلاج والتعديلات اللازمة ويدخل في هذه الأعمال علي سبيـــل المثال ما يلي :-- إصلاح وإستبدال مواسير المياة والصرف الخارجية . - تقوية أو إستبدال كوبستات السلم و السطح .- أعمال البياض والدهانات لواجهات المبني والشبابيك من الخارج وكذلك الأعمال التي تتطلبها إعادة الحال إلي ما كان عليه في الأجزاء التي تناولها الترميم والصيانة الخارجية.
مادة (226):
تشكل اللحنة المنصوص عليها فى المادة 90 من قانون البناء بقرار من المحافظ المختص على النحو التالى :
- عضو من هيئة التدريس بأحدي كليات الهندسة أو المراكز البحثية فــي مجال الهندسة الإنشائية بدرجة أستاذ مساعد علي الأقل أو مهندس استشاري في مجال الهندسة الإنشائية له خبرة لا تقل عن عشرين عاماً في مجال تدعيم وترميم المنشآت ( رئيساً )
- مهندس استشاري معماري أو مدني ( خبرة في مجال ترميم المنشآت) ( عضواً )- مهندس ممثل للجهة الإدارية ( مقرراً )ووفقاً لنوعية الأعمال فللجنة أن تستعين بمن تراه للمساعدة في إنجاز أعمالها.
و يجوز للمحافظ تكليف أحد المكاتب الهندسية أو الجهات الهندسية المتخصصة للقيام بمهام اللجنة المذكورة.
مادة (227):تتولي اللجنة المنصوص عليها في المادة السابقة معاينة وفحص المباني والمنشآت التي تحال إليها من الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم وذلك من خلال المرور الدوري الذي تقوم به أو بناء علي ما يقدم إليها من إتحاد الشاغلين أو أحد أعضائه أو الإدارة المختصة بشئون إتحاد الشاغلين أو أية شكاوي عن حالة المبني .
حيث تتولي اللجنة استيفاء البيانات التالية :-
- عنوان المبني والغرض المستعمل فيه ونوعية نظام الإنشاء وعدد الأدوار والظروف المحيطة بموقع المبني مثل ( المباني المجاورة والطرق والممرات المائية وغيرها ) .- اسم المالك أو اسم اتحاد الشاغلين والشاغلين وعددهم .- تاريخ إنشاء المبني إن أمكن .- صورة من اللوحات الإنشائية والمعمارية وتقارير الجسات وتقارير ضبط الجودة الخرسانية والمواد المستعملة في التنفيذ إن وجدت .- أية بيانات أخري متوفرة عن العقار لدي الجهة الإدارية المختصة .
مادة (228):
تعد اللجنة تقريرها بناء على المعاينة الظاهرية للعقار على النموذج المرفق بهذه اللاحئة رقم ( 7 ) ويحدد فيه وصف الأجزاء المعيبة بالمبنى وما تقرره اللجنة للمحافظة على المبنى والشاغلين سواء بالصيانة أو الترميم لجعل المبنى صالح للغرض المخصص من أجله أو بالهدم الجزئى أو الكلى مع تحديد المدة اللازمة لتنفيذ تلك الأعمال وبيان ما إذا كانت تستوجب إخلاء المبنى كليا أو جزئيا ومدة الإخلاء
وفي حالة إذا ما تقرر إخلاء المبني مؤقتاً من شاغليه حرر محضر إداري بأسماء المستأجرين الفعليين دون سواهم وتقوم الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بإخطارهم بالإخلاء في المدة التي تحددها ، فإذا لم يتم الإخلاء بعد انقضائها جاز تنفيذه بالطريق الإداري.
ولشاغلي البناء الحق في العودة إلي العين بعد ترميمها أو تدعيمها فور صدور شهادة صلاحية المبني للإشغال دون الحاجة إلي موافقة المالك ويتم ذلك بالطريق الإداري في حالة امتناع المالك.
مادة (229):
تقدم اللجنة المشار اليها فى المادة السابقة تقريرها الى الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطبط والتنظيم .
وفي حالة الصيانة والترميم والتدعيم تصدر الجهة الإدارية قرارها متضمناً الأعمال المطلوبة والمدة اللازمة لتنفيذها وما إذا كانت تستوجب إخلاء المبني مؤقتاً جزئيا أو كلياً .
وفي حالتي الهدم الكلي أو الجزئي فيعتمد القرار من المحافظ المختص أو من ينيبه خلال أسبوع علي الأكثر من تاريخ إستلام تقارير اللجنة .
مادة (230):تعلن القرارات المشار إليها في المادة السابقة إلي ذوي الشأن من الملاك وشاغلي العقار ، وإلي ملاك العقارات المؤجرة طبقاً للقانون 4 لسنة 1996 ، وأصحاب الحقوق واتحادات الشاغلين المنصوص عليها بالفصل الأول من هذا الباب بالطريق الإداري ، وتعاد صورة منها إلي الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم ، فإذا تعذر إعلان أي منهم يتم الإعلان بإيداع نسخة من القرارات في مقر الجهة الادارية وقسم الشرطة أو نقطة الشرطة الواقع في دائرتها العقار ، ويخطر ذوو الشأن بذلك الإيداع بكتاب موصي عليه بعلم الوصول ، وفي جميع الأحوال تلصق نسخة من القرار في مكان ظاهر بواجهة العقار.
مادة (231):يجوز لذوى الشأن التظلم من القرارات التي تصدرها اللجنة المشار إليها في المادة (90) من القانون فى موعد غايته خمسة عشر يوماً من تاريخ إعلانه بالقرار – علي النحو الوارد بالمادة السابقة - وذلك أمام لجنة التظلمات المشكلة بمقر الجهة الادارية ويكون التظلم بموجب خطاب مسجل مصحوب بعلم الوصول .
وتفصل اللجنة فى التظلمات المقدمة إليها وابلاغ ذوي الشأن خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديمها وتصدر قرارها إما برفض القرار أو بقبوله أو إعادة النظر فيه وللجنة أن تطلب من مقدم التظلم إستيفاء المستندات أو الدراسات التي تراها لازمة لإتخاذ قرارها ويكون قراراها نهائياً ويعلن إلي الجهة الإدارية المختصة كما يتم إعلان ذوى الشأن واتحاد الشاغلين بخطاب مصحوب بعلم الوصول أو بالطريق الإداري .
مادة (232):يعهد المالك أو اتحاد الشاغلين أو ذوو الشأن بحسب الأحوال إلي مهندس أو مكتب هندسي بإعداد الدراسات والرسومات والمستندات اللازمة لتنفيذ القرار النهائي الصادر بالترميم أو التدعيم أو الهدم الكلي أو الجزئي واستخراج الترخيص اللازم لتنفيذ الأعمال طبقا للقانون وهذه اللائحة.
ويتولي المالك أو إتحاد الشاغلين أو ذوو الشأن بحسب الأحوال إسناد تنفيذ الأعمال المرخص بها إلي أحد المقاولين أو شركات المقاولات المقيدين بالإتحاد المصري لمقاولي التشييد والبناء طبقا لقانون الإتحاد والقرارات المنفذة لأحكامه ، ويتم التعاقد إسترشاداً بنموذج العقد الصادر به قرار وزير الإسكان والمرافق رقم 222 لسنة 1994 بشأن المواصفات المصرية العامة لبنود الأعمال (جزء الشروط العامة لعقد أعمال المقاولات)
ويكون ذلك كله بعد أخذ موافقة الجمعية العمومية إلا في حالة وجوب عمل ترميم او تدعيم فوري طبقاً لقرار اللجنة ويعرض ما تم في أول إجتماع للجمعية العمومية .
مادة (233):
يتولى مجلي إدارة الإتحاد القيام بأعمال الصيانة الدورية والطارئة والصرف عليها دون الرجوع إلى الجمعية العمومية وطبقا للنظام المعتمد للإتحاد .
مادة (234):يلتزم المهندس المشرف علي التنفيذ والمقاول المنفذ بالتضامن فيما بينهما ، باتخاذ الاجراءات والاحتياطات الآتية قبل البدء في تنفيذ أعمال الترميم والتدعيم للعناصر الإنشائية الخارجية والهدم الكلي أو الجزئي المرخص بها وأثناء التنفيذ وعلي الأخص ما يلـي :-
- حجب المبني بكامل ارتفاعه.
- إحاطة المبني بسور ارتفاعه 2.00 م علي الأقل من مادة مناسبة ويزود بوسائل الإضاءة الكافية واللوحات التحذيرية والإرشادية اللازمة بصورة واضحة.- التأكد قبل البدء في التنفيذ من فصل الجهات المختصة للتيار الكهربائي وإغلاق مصادر الغاز والمياة .- اتخاذ الاحتياطات اللازمة لحماية المباني المجاورة في جميع مراحل التنفيذ من كافة الأخطار الناتجة عن التنفيذ طبقاً لأسلوب حماية وتأمين المباني المجاورة من خلال التقرير الهندسي المقدم إلي الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم بهذا الخصوص.- وجوب صلب الجدران والأجزاء البارزة من المباني التي يخشي سقوطها.- اتخاذ جميع الاحتياطات المناسبة لحماية المارة والأشخاص الموجودين في الموقع أو علي مقربة منه من جميع المخاطر التي يمكن أن توجد في هذا الموقع مثـــــل:-- تحديد مناطق العمل ومناطق المرور وأن يتم تغطية مناطق المرور بما يكفل توفير الحماية للمارة أو المشاة.- تأمين موقع العمل وتعيين مراقبين لملاحظة الحالة والأشراف علي دخول معدات الهدم واستخدامها بواسطة المتخصصين.- إقامة حواجز ووضع إنارة تحذيرية ووسائل الحماية اللازمة لحماية وسلامة المارة والعاملين خاصة أثناء الليل.- تزويد العمال بأجهزة الحماية الفردية مثل ( البدل الواقية ، الخوذات والقفازات والنظارات الواقية ، أحذية السلامة ، الأقنعة والكمامات ... ).- إعداد خطة تجارب لمواجهة حالات الطوارىء والحوادث العارضة والتي يلزم أخذها في الإعتبار أثناء التنفيذ مثل ( سقوط الأشخاص – سوء استخدام المعدات – النار والحرائق أوالانفجارات– الجروح الطارئة- الحروق– الاختناقات من الأتربة أو الغازات أو ما شابهها).- توفير مستلزمات الإسعافات الأولية.
- أما فى حالة ترميم وتدعيم العناصر الانشائية الداخلية فيراعى الترميم بما لا يخل بالسلامة الانشائية للمبنى ، مع التأكد من فصل المياة والكهرباء إذا لزم الأمر
الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008
الفصل الاول
في شأن تنظيم إتحاد الشاغلين
مادة (204):
يحدد رئيس الجهة الإدارية مقر الإدارة المختصة بشئون إتحاد الشاغلين وبيان العاملين بها ومسئوليات وواجبات كل منهم ويعلن هذا القرار في لوحة الإعلانات بمقر الجهة الإدارية .
تتولي الإدارة المختصة بشئون إتحاد الشاغلين حصر العقارات والمجمعات السكنية بنطاق الجهة الإدارية والتي تستوجب تكوين اتحاد شاغلين طبقاً للمادة (72) من القانون وكذا حصر اتحادات الملاك القائمة لتوفيق أوضاعها .
وعلي الإدارة المختصة خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة ونظام إتحاد الشاغلين إخطار شاغلي العقارات التي تسري عليها أحكام الفصل الأول من الباب الرابع من القانون والتي لم يتم إنشاء الإتحاد بها للقيام بإنشاء إتحادات للشاغلين أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة ، وذلك بكتاب موصي عليه بعلم الوصول ، مع لصق نسخه من الإخطار في مكان ظاهر من العقار.
ويباشر رئيس الإتحاد إجراءات قيد الإتحاد لدي الإدارة المختصة وذلك خلال مدة خمس وأربعون يوماً من تاريخ إنتهاء المدة المشار إليها في الفقرة السابقة ويكتسب الإتحاد الشخصية الإعتبارية اعتباراً من تاريخ قيده .
مادة (205):
علي شاغلي تلك العقارات إنشاء إتحادات للشاغلين وفقاً لنظام إتحاد الشاغلين الصادر بالقرار الوزاري.
كما يجوز إنشاء إتحاد يضم أكثر من عقار أو مجموعة عقارات متجاورة علي ألا يقل إجمالي عدد وحدات هذه العقارات عن خمس وحدات.
مادة (206):
في حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذه التجمعات وبالتنسيق مع المنمي العقاري بتأسيس شركة أو أكثر للإدارة والصيانة يعهد إليها بمهام إتحاد الشاغلين وفقاً لأحكام القانون إضافة إلي صيانة المرافق العامة والخدمات داخل هذا التجمع ، وتشكل الجمعية العمومية للشركة من ممثلي جميع العقارات بالتجمع السكني.
ويشكل أول مجلس إدارة للشركة من سبعة أعضاء يتم إختيار أربعة منهم من بين أعضاء الجمعية العمومية بالإنتخاب ، ويمثل المنمي العقاري للتجمع السكني ثلاثة أعضاء ، وتتولي الجمعية العمومية تحديد مدة المجلس.
وفي التجمعات السكنية القائمة التي سبق وضع نظام للإدارة والصيانة بها عليها توفيق أوضاعها وفقاً لأحكام القانون وهذه اللائحة.
مادة (207):- يجوز تشكيل إتحاد تنسيقي بين عدة إتحادات قائمة لعقارات أو مجمعات سكنية للتنسيــــق في المسائل المشتركة بين تلك العقارات ( حدائق – أماكن إنتظار سيارات – أسـوار – مظلات .... الخ) .
- ويتكون الإتحاد التنسيقي من ممثل لكل إتحاد قائم يتم إختياره من مجلس إدارة هذا الإتحاد ، ويتم إنتخاب رئيس الإتحاد التنسيقي وأمينا للصندوق من بينهم .
- ويتولي رئيس الإتحاد التنسيقي مع ممثلي الاتحادات القائمة تحديد الالتزامات المالية الواجب سدادها عن كل وحدة من وحدات العقارات.
- ويقوم ممثلو إتحادات العقارات في الإتحاد التنسيقي بعرض الالتزامات المطلوب سدادها عن كل وحدة علي الجمعية العمومية لكل إتحاد قائم للتصديق عليها.
- ويتولي أمين صندوق الاتحاد التنسيقي الصرف علي الأعمال المطلوبة وتقديم حساب ختامي للعرض علي الجمعيات العمومية لاتحادات الشاغلين.
مادة (208):ينشأ بالإدارة المختصة سجل خاص تقيد به المباني الخاضعة لأحكام نظام إتحاد الشاغلين وتفرد لكل مبني صحيفة أو أكثر يثبت بها كافة بيانات المبني والبيانات المتعلقة بالإتحاد وعلي الأخص :-
- عنوان العقار .- رقم الترخيص وتاريخه إن وجد .- وصف العقار .- حالة العقار إن أمكن .- اسم مالك أو ملاك العقار .- عدد الوحدات .- أسماء الشاغلين وسند الإشغال لكل وحدة إن وجد .- تاريخ انعقاد الجمعية العمومية التأسيسية .- أسماء أعضاء مجلس إدارة الاتحاد وصفتهم في مجلس الإدارة - قرارات الجمعية العمومية مع إرفاق صورة معتمدة من تلك المحاضر- بيان بالشكاوي والتظلمات من قرارات الجمعية العمومية أو أي شأن من شئون الإتحاد مع بيان تاريخ ورودها وطريقة تسليمها .وتقوم الإدارة المختصة بتحديث البيانات الخاصة بالعقار وأعضاء الإتحاد وعليها متابعة قيام الإتحاد بالتزاماته المنصوص عليها في القانون والتنبيه علي رئيس الإتحاد أو من ينوب عنه بضرورة الالتزام بالإجراءات والأعمال المطلوب الوفاء بها والتي يثبت عدم تنفيذها .كما تتولي فحص الشكاوي والتظلمات وإبداء الرأي بشأنها وإبلاغه لرئيس الإتحاد بعد إعتماده من رئيس الجهة الإدارية ليتولي عرضه علي الجمعية العمومية للإتحاد في أول إجتماع لها .
مادة (209):تنعقد الجمعية العمومية التأسيسية للإتحاد بدعوة من المالك وفي حالة عدم قيامه بالدعوة خلال 15 يوماً من إنتهاء مدة الثلاثة أشهر المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة الأولي يقوم أي من الشاغلين بالدعوة وتنتخب الجمعية العمومية من بين أعضائها مجلس إدارة يتولي شئونها وذلك بالاقتراع السري المباشر وتحدد الجمعية العمومية مدة مجلس الادارة على الا تقل عن ثلاث سنوات وذلك علي النحو التالي :-
- اذا كان عدد أعضاء الجمعية أقل من سبعة أعضاء يشكل مجلس الإدارة من رئيس للإتحاد وأمين للصندوق وعضو .
- اذا كان عدد أعضاء الجمعية يجاوز سبعة أعضاء يشكل مجلس الإدارة من رئيس الإتحاد ونائب للرئيس وأمين الصندوق وعضو.مادة (210):يكون مالك العقار رئيساً للإتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم إختيار رئيس الاتحاد من بينهم ، فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الإتحاد كتابة تنتخب الجمعية العمومية رئيساً للإتحاد ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيساً للإتحـاد وكذا أعضاء مجلـس إدارة الإتحاد ما يلي:- - أن يكون عضواً بالجمعية العمومية للإتحاد. - أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعي.
- ألا يكون قد حكم علية بعقوبة جناية أو في جنحة مخلة بالشرف والأمانة ما لم يكن قد رد إليه إعتبارهمادة (211):تسقط العضوية عن عضو مجلس الإدارة بزوال أحد شروط اكتساب عضوية المجلس أو بقرار من الجمعية العمومية للاتحاد.
مادة (212):- تنعقد الجمعية العمومية للإتحاد مرة على الأقل كل سنة أو بناء علي طلب مجلس إدارة الاتحاد أو بدعوة موقعة من ربع الأعضاء علي الأقل أو بناء على طلب من الإدارة المختصة إذا رأت ضرورة لذلك.- وتوجه الدعوة لحضور الجمعية العمومية للإتحاد إلي جميع أعضائها قبل الموعد المحدد للاجتماع بخمسة عشر يوماً علي الأقل ، موضحاً بها جدول الأعمال والأوراق التى تعينهم على دراسة المسائل الواردة فيه وتاريخ وموعد ومكان الاجتماع .
- وتسلم الدعوة لأعضاء الإتحاد المقيمين بالعقار أو من يمثلونهم قانوناً مع توقيعهم بما يفيد الإستلام ، وفي حالة تعذر التسليم للعضو الذي لايقيم بالعقار يكتفي بإعلانه بمحل إقامته أو بموطنة المختار.- كما يعلن عن الدعوة في لوحة إعلانات بمدخل العقار أو في مكان ظاهر متفق عليه .ولمجلس الإدارة الإستعانة بمن يراه لاتمام المهام الموكولة له بعد موافقة الجمعية العمومية نظير مقابل مادي .مادة (213):على عضو الاتحاد حضور اجتماعات الجمعية العمومية بشخصه وفى حالة اعتذاره عن عدم الحضور عليه إبلاغ رئيس الاتحاد كتابه قبل موعد الاجتماع.
وفى جميع الأحوال يجوز لاى عضو ولو كان ممثلاً لشخص اعتباري أو لمالك فى العقار أو شاغلين متعددين لوحده واحدة أن ينيب عنه فى حضور اجتماعات الجمعية من يراه من أعضاء الاتحادمادة (214):علي عضو الجمعية العمومية الذي لا يقيم في العقار أن يخطر رئيس الإتحاد بمحل إقامته أو بموطنه المختار وبالتغيير الذي يطرأ عليه . والا صح إعلانه في قلم كتاب المحكمة المختصة التي يقع في دائرتها العقار .
مادة (215):- لا يكون اجتماع الجمعية العمومية صحيحاً إلا بحضور الأغلبية المطلقة لأعضائها فإن لم يكتمل العدد أجل الإجتماع إلي جلسة أخري تعقد خلال مدة أقلها ساعة وأقصاها خمسة عشر يوماً من تاريخ الإجتماع الأول ويكون الإنعقاد في هذه الحالة صحيحاً بحضور أي عدد من الأعضاء .
- ويجب فى بداية كل جلسة أن تحرر ورقة حضور يثبت بها أسماء جميع الحاضرين وصفتهم سواء كان عضواً أو من ينوب عنه .
- تنظر الجمعية العمومية في الموضوعات المدرجة بجدول الأعمال، كما يجوز لها النظر في المستجد من الموضوعات بموافقة أغلبية الحاضرين من أعضاء الجمعية العمومية .
- تصدر قرارات الجمعية في المسائل المطروحة بما فيها تحديد الاشتراكات والالتزامات الأخري بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية الحاضرين فإذا تساوت الأصوات رجح الرأي الذي من جانبه الرئيس ولا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود في.
- وتكون قرارات الجمعية العمومية لإتحاد الشاغلين ملزمة لكافة أعضاء الإتحاد. - تدون محاضر الجلسات وقراراتها بدفتر محاضر الجلسات مبيناً به مكان وزمان الاجتماع وأسماء الحاضرين والمعتذرين والغائبين بدون عذر وأسماء من لهم حق التصويت من الحاضرين والقرارات الصادرة والأصوات التي حازها كل قرار.مادة (216): مع عدم الاخلال بحقوق المالك على العقار تختص الجمعية العمومية للاتحاد باتخاذ جميع القرارات التى تحقق أهداف الإتحاد ولها علي الأخص ما يلـي :-
- انتخاب وعزل رئيس الإتحاد المنتخب وأعضاء مجلس إدارة الإتحاد أو أحد هم علي أن يتم انتخاب البديل في ذات الجلسة .
- إقرار الموازنة التقديرية للإتحاد .
- تحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين.
- التصديق علي الحساب الختامي للإتحاد .
- الموافقة علي الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقار للمحافظة علي سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته والحفاظ علي طابعه المعماري وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار . - اتخاذ القرارات والإجراءات اللازمة للمحافظة علي نظافة الأجزاء المشتركة للعقار ( المدخل – السلالم.... الخ )- النظر في الشكاوى والتظلمات التي تقدم من ذوي الشأن .
- العمل علي فض المنازعات التي تنشأ بين الأعضاء بسبب يتعلق باستخدام العقار .وفي حالة ما إذا كان كافة أعضاء الجمعية العمومية ملاك الوحدات يضاف لما تقدم الإختصاصات التالية للجمعية العمومية :-
- تعيين حراسة للعقار وغيرهم من العاملين به وعزلهم وتحديد أجورهم .
- تنظيم استخدام الأجزاء المشتركة في العقار .
مادة (217):تتولي الجمعية العمومية للإتحاد انتخاب وعزل رئيس الاتحاد المنتخب وأعضاء مجلس الإدارة بالاقتراع السري من بين أعضاء الإتحاد .
وفي حالة العزل يشترط لصحة القرار الصادر من الجمعية أن يكون بأغلبية الحضور .
إعداد الموازنة التقديرية لإتحاد الشاغلين
مادة (218):تتكون موارد الإتحاد مـن :- 1. الاشتراكات والالتزامات المالية التي يؤديها الأعضاء التي تقررها الجمعية العمومية على جميع الشاغلين.2. عائد استثمار موارد الإتحـاد المنصوص عليها في القانون.3. التبرعات التي يتلقاها الاتحاد من الأعضاء أو من غيرهم.4. القروض التي تتاح للاتحاد وفقاً المادة 97 من القانونمادة (219):
يقوم الاتحاد باعداد الموازنة التقديرية بناء على حجم الاحتياجات المالية المطلوبة قبل بداية السنة المالية للاتحاد .و يتم إعداد التكاليف التقديرية لبنود الإستخدامات والتي تنقسم إلي مصروفات ثابتة ومصروفات متغيرة علي النحو التالي :-
المصروفات الثابتـة: -
المصروفات الإدارية والشهرية أو الدورية للخدمات والمرافق المشتركة للعقار مثل :-
( المصروفات الإدارية - أجرة الحراسة - إستهلاك الكهرباء – إستهلاك المياة – الصيانة الدورية لخزانات المياه – الصيانة الدورية لمواتير المياة والمصاعد – النظافة العمومية – الحدائق والتشجير – أجرة الجنايني –أدوات الأمان وطفايات الحريق – ... الخ ) .
المصروفات المتغيرة :-
المصروفات المقدرة لمواجهة المستجدات أو الظروف الطارئة للعقار والمرافق المشتركة للعقار مثل:-
( أعمال التدعيم والترميم التي تؤثر علي سلامة العقار - إصلاح الأجزاء المشتركة من مواسير الصرف الصحي و المياة – أعمال الكهرباء والتركيبات في الأجزاء المشتركة – إصلاح خزانات المياة– أعمال البياض والدهانات – أعطال المصاعد – التحسين لأجزاء العقار المشتركة – ...الخ ).
ويتم تقدير قيمة المصروفات الثابتة وتوزيعها علي الوحدات لتحديد قيمة الإشتراك الشهري يضاف إليه مبلغ احتياطي تحدده الجمعية العمومية طبقا لحالة العقار تحت حساب المصروفات المتغيرة ولا يتم إستخدامه لغير هذا الغرض ، وعند حدوث أي من الظروف الطارئة التي يحتاج فيها العقار إلي مصروفات متغيرة يتم تقديرها بمساعدة الفنيين المختصين وصرفها بموافقة رئيس الاتحاد من المبلغ الإحتياطي وإن لم يكف يتم توزيع القيمة الباقية المطلوبة علي عدد الأعضاء الشاغلين بالإتحاد لسداد الفرق المطلوب فعليا وذلك طبقاً ( للجدول المرفق رقم 3)
مادة (220):
يتم تحصيل الالتزامات المالية من الشاغلين بموجب ايصال تحصيل يسلمه أمين الصندوق للشاغل وتسجل أسماء المسددين فى الجدول المرفق رقم 1 كما يقوم أمين الصندوق بتحصيل مصادر التمويل الاخرى الناتجة عن الاستثمار الخاص بموارد الاتحاد والتبرعات من الغير طبقا للجدول المرفق رقم 2
يمسك مجلس إدارة الإتحاد دفتر لحسن سير العمل مقسما بحيث يشمل :-سجل العضوية
محاضر جلسات الجمعية العموميةبيان المصروفات اليوميـــــة (الجدول المرفق رقم 4)بيان الإيرادات اليومية (الجدول المرفق رقم 5)
بيان متابعة المصروفات والإيرادات .بيان إشتراكات الشاغلين .بيان مصادر التمويل
كما يخصص ملف مقسماً لحفظ الأتــي :-جميع الأوراق الخاصة بالأعضاء المكاتبات
متابعة البنك ( الكشوف والمكاتبات.(
صورة إيصالات التحصيل ( سداد الإشتراكات ( .و ترقم صفحات الدفتر وكذلك أوراق الملف ويخضع الدفتر والملف لرقابة الجمعية العمومية للإتحاد والإدارة المختصة .مادة (221):يتولي أمين الصندوق إعداد الحسابات الختامية والمركز المالي ( الميزانية ) من واقع الإيرادات والمصروفات المجمعة حتي تاريخ عمل الميزانية طبقا للجدول المرفق (جدول رقم 6 )
وتعرض خلال مدة لا تزيد علي شهرين من تاريخ إنتهاء السنة المالية .
مادة (222):للإتحاد فتح حساب في أحد البنوك وتبلغ توقيعات من لهم سلطة توقيع الشيكات ( رئيس الإتحاد وأمين الصندوق )
مادة (223):يجب علي أمين الصندوق عرض الموقف المالي علي مجلس إدارة الإتحاد في إجتماعات ربع سنوية علي الاكثر وذلك لتحقيق الرقابة علي النواحي المالية.
الفصل الثاني
في شأن صيانة وترميم العقارات المبني وهدم منشآت الآيلة للسقوطمادة (224):يعتبر من أعمال الصيانة الدورية في تطبيق أحكام هذا الباب ما يلـي :
- إصلاح وترميم وصيانة خزانات المياة وطلمبات المياه.
- إصلاح وترميم التلفيات في أرضيات دورات المياه والحمامات والمطابخ والأسطح التي تؤدي إلي تسرب المياه للعناصر الإنشائية للمبني - إصلاح واستبدال التالف من أعمال التركيبات الكهربائية الرئيسية التي يكون من شأنها أن تؤدي إلي حوادث أو حريق أو تعريض الأرواح أو الأموال للخطر أو عدم كفاءة التشغيل.- الصيانة الدورية الخاصة بالمصاعد وإزالة أي عطل أو خلل بها ، وكذا القيام بأعمال التنظيف والتزليق ( التشحيم والتزييت ) بصفة دورية .- التشطيبات الخاصة بمدخل العقار وإصلاح درج السلالم وكسوة الأرضيات .- إستبدال الزجاج المكسور للسلم والمناور والمداخل .
كما يعتبر من أعمال الصيانة الطارئة في تطبيق أحكام هذا الباب ما يلـي :
- إصلاح أعمال الكهرباء التي تؤدي إلي انقطاع التيار أو حدوث خطورة .
- صيانة وإصلاح أعطال المصاعد وطلمبات المياه .
- إصلاح الأعمال الصحية التي قد تؤثر علي سلامة المبني مثل تسرب مياه الخزانات ودورات المياة والمواسير .
مادة (225):يعتبر من أعمال التدعيم والترميم للعناصر الإنشائية إصلاح العيوب التي تظهر في العناصر الإنشائية للمبني وعمل العلاج والتعديلات اللازمة للعناصر الإنشائية الحاملة للمبني ( أساسات – أعمدة – كمرات – بلاطات – كوابيل – السلالم - الحوائط والسلالم في مباني الحوائط الحاملة.... الخ ) وذلك بغرض تحمل تلك العناصر للأحمال الواقعة عليها أو تحمل أحمال إضافية .
و يعتبر من أعمال الترميم لباقي عناصر المبني إصلاح العيوب التي تظهر في باقي عناصر المبني وعمل العلاج والتعديلات اللازمة ويدخل في هذه الأعمال علي سبيـــل المثال ما يلي :-- إصلاح وإستبدال مواسير المياة والصرف الخارجية . - تقوية أو إستبدال كوبستات السلم و السطح .- أعمال البياض والدهانات لواجهات المبني والشبابيك من الخارج وكذلك الأعمال التي تتطلبها إعادة الحال إلي ما كان عليه في الأجزاء التي تناولها الترميم والصيانة الخارجية.
مادة (226):
تشكل اللحنة المنصوص عليها فى المادة 90 من قانون البناء بقرار من المحافظ المختص على النحو التالى :
- عضو من هيئة التدريس بأحدي كليات الهندسة أو المراكز البحثية فــي مجال الهندسة الإنشائية بدرجة أستاذ مساعد علي الأقل أو مهندس استشاري في مجال الهندسة الإنشائية له خبرة لا تقل عن عشرين عاماً في مجال تدعيم وترميم المنشآت ( رئيساً )
- مهندس استشاري معماري أو مدني ( خبرة في مجال ترميم المنشآت) ( عضواً )- مهندس ممثل للجهة الإدارية ( مقرراً )ووفقاً لنوعية الأعمال فللجنة أن تستعين بمن تراه للمساعدة في إنجاز أعمالها.
و يجوز للمحافظ تكليف أحد المكاتب الهندسية أو الجهات الهندسية المتخصصة للقيام بمهام اللجنة المذكورة.
مادة (227):تتولي اللجنة المنصوص عليها في المادة السابقة معاينة وفحص المباني والمنشآت التي تحال إليها من الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم وذلك من خلال المرور الدوري الذي تقوم به أو بناء علي ما يقدم إليها من إتحاد الشاغلين أو أحد أعضائه أو الإدارة المختصة بشئون إتحاد الشاغلين أو أية شكاوي عن حالة المبني .
حيث تتولي اللجنة استيفاء البيانات التالية :-
- عنوان المبني والغرض المستعمل فيه ونوعية نظام الإنشاء وعدد الأدوار والظروف المحيطة بموقع المبني مثل ( المباني المجاورة والطرق والممرات المائية وغيرها ) .- اسم المالك أو اسم اتحاد الشاغلين والشاغلين وعددهم .- تاريخ إنشاء المبني إن أمكن .- صورة من اللوحات الإنشائية والمعمارية وتقارير الجسات وتقارير ضبط الجودة الخرسانية والمواد المستعملة في التنفيذ إن وجدت .- أية بيانات أخري متوفرة عن العقار لدي الجهة الإدارية المختصة .
مادة (228):
تعد اللجنة تقريرها بناء على المعاينة الظاهرية للعقار على النموذج المرفق بهذه اللاحئة رقم ( 7 ) ويحدد فيه وصف الأجزاء المعيبة بالمبنى وما تقرره اللجنة للمحافظة على المبنى والشاغلين سواء بالصيانة أو الترميم لجعل المبنى صالح للغرض المخصص من أجله أو بالهدم الجزئى أو الكلى مع تحديد المدة اللازمة لتنفيذ تلك الأعمال وبيان ما إذا كانت تستوجب إخلاء المبنى كليا أو جزئيا ومدة الإخلاء
وفي حالة إذا ما تقرر إخلاء المبني مؤقتاً من شاغليه حرر محضر إداري بأسماء المستأجرين الفعليين دون سواهم وتقوم الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بإخطارهم بالإخلاء في المدة التي تحددها ، فإذا لم يتم الإخلاء بعد انقضائها جاز تنفيذه بالطريق الإداري.
ولشاغلي البناء الحق في العودة إلي العين بعد ترميمها أو تدعيمها فور صدور شهادة صلاحية المبني للإشغال دون الحاجة إلي موافقة المالك ويتم ذلك بالطريق الإداري في حالة امتناع المالك.
مادة (229):
تقدم اللجنة المشار اليها فى المادة السابقة تقريرها الى الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطبط والتنظيم .
وفي حالة الصيانة والترميم والتدعيم تصدر الجهة الإدارية قرارها متضمناً الأعمال المطلوبة والمدة اللازمة لتنفيذها وما إذا كانت تستوجب إخلاء المبني مؤقتاً جزئيا أو كلياً .
وفي حالتي الهدم الكلي أو الجزئي فيعتمد القرار من المحافظ المختص أو من ينيبه خلال أسبوع علي الأكثر من تاريخ إستلام تقارير اللجنة .
مادة (230):تعلن القرارات المشار إليها في المادة السابقة إلي ذوي الشأن من الملاك وشاغلي العقار ، وإلي ملاك العقارات المؤجرة طبقاً للقانون 4 لسنة 1996 ، وأصحاب الحقوق واتحادات الشاغلين المنصوص عليها بالفصل الأول من هذا الباب بالطريق الإداري ، وتعاد صورة منها إلي الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم ، فإذا تعذر إعلان أي منهم يتم الإعلان بإيداع نسخة من القرارات في مقر الجهة الادارية وقسم الشرطة أو نقطة الشرطة الواقع في دائرتها العقار ، ويخطر ذوو الشأن بذلك الإيداع بكتاب موصي عليه بعلم الوصول ، وفي جميع الأحوال تلصق نسخة من القرار في مكان ظاهر بواجهة العقار.
مادة (231):يجوز لذوى الشأن التظلم من القرارات التي تصدرها اللجنة المشار إليها في المادة (90) من القانون فى موعد غايته خمسة عشر يوماً من تاريخ إعلانه بالقرار – علي النحو الوارد بالمادة السابقة - وذلك أمام لجنة التظلمات المشكلة بمقر الجهة الادارية ويكون التظلم بموجب خطاب مسجل مصحوب بعلم الوصول .
وتفصل اللجنة فى التظلمات المقدمة إليها وابلاغ ذوي الشأن خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديمها وتصدر قرارها إما برفض القرار أو بقبوله أو إعادة النظر فيه وللجنة أن تطلب من مقدم التظلم إستيفاء المستندات أو الدراسات التي تراها لازمة لإتخاذ قرارها ويكون قراراها نهائياً ويعلن إلي الجهة الإدارية المختصة كما يتم إعلان ذوى الشأن واتحاد الشاغلين بخطاب مصحوب بعلم الوصول أو بالطريق الإداري .
مادة (232):يعهد المالك أو اتحاد الشاغلين أو ذوو الشأن بحسب الأحوال إلي مهندس أو مكتب هندسي بإعداد الدراسات والرسومات والمستندات اللازمة لتنفيذ القرار النهائي الصادر بالترميم أو التدعيم أو الهدم الكلي أو الجزئي واستخراج الترخيص اللازم لتنفيذ الأعمال طبقا للقانون وهذه اللائحة.
ويتولي المالك أو إتحاد الشاغلين أو ذوو الشأن بحسب الأحوال إسناد تنفيذ الأعمال المرخص بها إلي أحد المقاولين أو شركات المقاولات المقيدين بالإتحاد المصري لمقاولي التشييد والبناء طبقا لقانون الإتحاد والقرارات المنفذة لأحكامه ، ويتم التعاقد إسترشاداً بنموذج العقد الصادر به قرار وزير الإسكان والمرافق رقم 222 لسنة 1994 بشأن المواصفات المصرية العامة لبنود الأعمال (جزء الشروط العامة لعقد أعمال المقاولات)
ويكون ذلك كله بعد أخذ موافقة الجمعية العمومية إلا في حالة وجوب عمل ترميم او تدعيم فوري طبقاً لقرار اللجنة ويعرض ما تم في أول إجتماع للجمعية العمومية .
مادة (233):
يتولى مجلي إدارة الإتحاد القيام بأعمال الصيانة الدورية والطارئة والصرف عليها دون الرجوع إلى الجمعية العمومية وطبقا للنظام المعتمد للإتحاد .
مادة (234):يلتزم المهندس المشرف علي التنفيذ والمقاول المنفذ بالتضامن فيما بينهما ، باتخاذ الاجراءات والاحتياطات الآتية قبل البدء في تنفيذ أعمال الترميم والتدعيم للعناصر الإنشائية الخارجية والهدم الكلي أو الجزئي المرخص بها وأثناء التنفيذ وعلي الأخص ما يلـي :-
- حجب المبني بكامل ارتفاعه.
- إحاطة المبني بسور ارتفاعه 2.00 م علي الأقل من مادة مناسبة ويزود بوسائل الإضاءة الكافية واللوحات التحذيرية والإرشادية اللازمة بصورة واضحة.- التأكد قبل البدء في التنفيذ من فصل الجهات المختصة للتيار الكهربائي وإغلاق مصادر الغاز والمياة .- اتخاذ الاحتياطات اللازمة لحماية المباني المجاورة في جميع مراحل التنفيذ من كافة الأخطار الناتجة عن التنفيذ طبقاً لأسلوب حماية وتأمين المباني المجاورة من خلال التقرير الهندسي المقدم إلي الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم بهذا الخصوص.- وجوب صلب الجدران والأجزاء البارزة من المباني التي يخشي سقوطها.- اتخاذ جميع الاحتياطات المناسبة لحماية المارة والأشخاص الموجودين في الموقع أو علي مقربة منه من جميع المخاطر التي يمكن أن توجد في هذا الموقع مثـــــل:-- تحديد مناطق العمل ومناطق المرور وأن يتم تغطية مناطق المرور بما يكفل توفير الحماية للمارة أو المشاة.- تأمين موقع العمل وتعيين مراقبين لملاحظة الحالة والأشراف علي دخول معدات الهدم واستخدامها بواسطة المتخصصين.- إقامة حواجز ووضع إنارة تحذيرية ووسائل الحماية اللازمة لحماية وسلامة المارة والعاملين خاصة أثناء الليل.- تزويد العمال بأجهزة الحماية الفردية مثل ( البدل الواقية ، الخوذات والقفازات والنظارات الواقية ، أحذية السلامة ، الأقنعة والكمامات ... ).- إعداد خطة تجارب لمواجهة حالات الطوارىء والحوادث العارضة والتي يلزم أخذها في الإعتبار أثناء التنفيذ مثل ( سقوط الأشخاص – سوء استخدام المعدات – النار والحرائق أوالانفجارات– الجروح الطارئة- الحروق– الاختناقات من الأتربة أو الغازات أو ما شابهها).- توفير مستلزمات الإسعافات الأولية.
- أما فى حالة ترميم وتدعيم العناصر الانشائية الداخلية فيراعى الترميم بما لا يخل بالسلامة الانشائية للمبنى ، مع التأكد من فصل المياة والكهرباء إذا لزم الأمر
